השקעה מניבה- כיצד באמת לחשב תשואה

השקעות נדל"ניות  נחלקות לשני סוגים מרכזיים. השקעה יזמית והשקעה מניבה. דוגמא להשקעה יזמית הינה רכישת קרקעות חקלאיות מתוך הערכה שיום אחד בעתיד הלא רחוק אותן קרקעות יופשרו לבניה. דוגמא נוספת היא רכישת שטח עם זכויות בנייה נוספות למטרת הגדלת הנכס וכיוצא בזה. השקעה מסוג זה טומנת בחובה סיכונים רבים שעיקרם הינו אי הוודאות באשר למועד המימוש ומחיר המימוש מההשקעה, עובדה אשר צפויה להשפיע על היכולת למנף את ההשקעה דרך הלוואת משכנתא. מנגד, השקעה טובה הינה השקעה המספקת תזרים מזומנים חוזר באופן שוטף מתחילתה. אותו תזרים חוזר מאפשר וודאות יחסית לגבי אפשרות סילוק הלוואת המשכנתא ויכולת לגדר את סיכוני השוק.

 האם מיקום טוב מצמצם את הסיכון בהשקעה?

כמובן שלעולם לא נמצא פתרון  בית ספר לשאלות מסוג זה. רבים מאמינים שהכי טוב להשקיע בדירה בעלת מיקום טוב, שכן טענה זו מתמצאת בתשובה שבדרך כלל שומעים ממשקיעים רבים: "המחירים ברעננה תמיד יעלו ותמיד נמצא שוכרים". עם זאת אותה "דירה ברעננה" תספק תשואת חסר תמידית יחסית לעלות ההשקעה ויחסית לאלטרנטיבות השקעה אחרות בשוק, ובמצב בו מחירי השכירות ירדו (ותמיד ייתכן כי יתרחש היפוך מגמה במחירי השכירות – אך לעולם לא נדע אלא בדיעבד) אנו עלולים למצוא את עצמנו בחוסר יכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא מאותו תזרים מזומנים חוזר, אשר יהיה נכון מהתזרים הצפוי.  
בנוסף, חוץ מהשוני הנובע משינוים במחירי השוק, יש לחשב שינויים צפויים כתוצאה משינוי בריבית או המדד, בהתאם להצמדה של המשכנתא שלקחנו  עם זאת, שוו  לעצמכם מה יקרה בעוד שנה, בהנחה שבנק ישראל יעלה את הריבית חזרה לשיעור של 4.5%.   שינוי מינורי יחסית בשיעור הריבית צפוי להיות בעל משמעות חסרת תקדים בהחזר המשכנתא החודשי, וזאת עוד לפני שבחנו את ההשפעה של שיעור הריבית לאורך זמן.

אז הפתרון הוא תשואה גבוהה?

כן ולא. פתרון אפשרי הוא להשקיע במקום בו תזרים המזומנים מניב החזר גבוה ביחס להשקעה. כך בעוד שברעננה ובגבעתיים התשואה כה נמוכה כך שהיא מגרדת את ה- 3% תשואה, במקומות רבים בארצנו ניתן בהשקעה של סכום קטן בהרבה לקבל תשואה של 8-10%   ואף יותר.יחד עם זאת, כאמור מדובר בנכסים בעלי עליה דרמתית ברמת הסיכון לעומת רמת הסיכון הכרוכה בהשקעה באזורים בהם יש תשואה נמוכה יותר. הסיבה לתשואה הגבוהה באזורי פריפריה נובעת מכך שהשקעה בדירה בפריפריה (עפולה, יוקנעם, נתיבות, קריית גת וכיוצ"ב) יכולה לקבל מכת נוק אווט במצב של ירידת מחירים. אותם נכסים עלולים להיוותר כבלתי ניתנים להשכרה וכך נישאר אם חוסר יכולת להחזיר את הלוואת המשכנתא.

 אז מה עדיף מיקום או תשואה?

  לטעמנו השקעה במיקום שאינו מניב תשואה המתאימה לרמת הסיכון, הינה השקעה כושלת. עלינו להבין כי ישנם מקומות בפריפריה, מקומות בודדים, בהם ניתן להגביל את הסיכון בהיות הנכס קרוב לנקודת ביקוש מקומית שעקומת הביקוש באותו אזור קשיחה יותר ביחס לאזור. כך לדוגמא השקעה בסמוך לאוניברסיטה, בית חולים או אזור תעשייה גדול יכול ליצור ביקוש מתמיד להשכרה באותו מיקום. כך, המשקיע נהנה מתשואה גבוהה מספיק באופן שניתן לספוג שחיקה בתשואה מבלי לערער את יציבות ההשקעה ועם זאת המשקיע נהנה מוודאות באשר ליכולתו להשכיר את הנכס.    

 אזהרה חשובה

כפי שאנחנו תמיד מציינים לאור הסכומים הגבוהים הכרוכים בהשקעות נדל"ניות ומורכבותן, השקעות אלו מהוות מקום אטרקטיבי לרמאים ושרלטנים, אשר מנצלים את מורכבות ההשקעה על מנת להונות קונים תמימים. בכדי להפחית את הסיכון על כל משקיע לבצע בדיקות מקיפות של הנכס הנרכש טרם ביצוע העסקה, על המשקיע להכיר את הבדיקות שנדרש עורך דינו לבצע לשם שמירה על זכויותיו והבטחת ביצוע הרכישה וההשכרה או שלבי ההשקעה הבאים באופן שיביא לסיכון מינימאלי של כספי המשקיע. זכרו על כל שקל שתחסכו בבדיקות, בהערכת סיכון ובהיעזרות בבעלי מקצוע המתאימים כעורכי דין, שמאים, מהנדסים וכיוצא בזה תאלצו לשלם עשרות רבות של שקלים לאותם בעלי מקצוע בכדי שאלו ינסו להציל אותכם מהשקעה כושלת.